购房成本再降低！今年首次降息落地，30年期百万房贷月供将减少54元具体真相是什么

时隔7个月，贷款市场报价利率（LPR）迎来下调。

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均较前期下调10个基点。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

LPR上一次下调还是2024年10月。对于房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的即是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整会影响到购房者的房贷，即如果LPR下行意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，目前全国层面首套、二套房贷利率政策下限均已取消，多个城市首套房贷利率已降至3.0%左右的历史最低水平。此次5年期以上LPR下调，有助于引导各地房贷利率进一步下行，继续降低购房者的置业成本。

以一线城市为例，北京此前执行首套房贷利率为3.15%（LPR-45BP），二套房贷利率为3.35%（五环外，LPR-25BP）、3.55%（五环内，LPR-5BP），此次调降后，北京首套、二套房贷利率将分别调整为3.05%（LPR-45BP）、3.25%（五环外，LPR-25BP）/3.45%（五环内，LPR-5BP），其中，首套以及五环外二套房贷利率均降至历史最低水平。

上海调整后，首套房贷利率为3.05%（LPR-45BP），二套房贷利率为3.45%（LPR-5BP）/3.25%（重点区域，LPR-25BP）。这里所说的重点区域即自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策。

深圳的最新房贷利率类似，首套为5年期以上LPR-45个基点，即3.05%；二套为5年期以上LPR-5个基点，即3.45%，创近20年新低。

对于广州而言，多家媒体报道，广州当地银行“校准”房贷利率下限。近日，广州首套房贷款利率从此前执行的LPR-60个基点，统一调整为LPR-50个基点。这也意味着本次5年期以上LPR下调后，广州首套房贷利率将与加点数调整前保持不变。陈文静认为，广州的做法并不改变房贷利率整体下行趋势，未来广州房贷利率依然具备下调空间。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，央行数据显示，今年4月份，全国个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%。据此测算此次LPR降息带来的积极效应。对于100万元贷款本金、30年期、等额本息的个人按揭贷款而言，政策前后对比，其中月供额减少54元，总还款额（本金+利息）减少1.9万元。叠加过去历次LPR的降息操作，其对于购房消费成本的下降具有积极作用。

业内认为，本次LPR下调也将带动存量房贷利率下调，在房贷利率重定价日后，存量房贷利率可跟随下调，降低已购房居民还贷压力。

58安居客研究院院长张波认为，此次LPR下调幅度符合市场预期，将与降准、公积金利率调整形成政策组合拳，释放出明确的 “稳楼市” 信号。单一LPR的下调，对于需求侧的拉动有限，但叠加地方层面的城中村改造、商品房收储、税收优惠政策等措施，形成 “中央+地方” 协同发力的局面。

其认为，从区域来看，本轮下调对于长三角、粤港澳大湾区等经济支撑力强的城市群会起到更为明显的作用，核心城市通过 “低利率 + 政策松绑” 激活需求，叠加产业升级与政策协同对于楼市的拉动力会更强，但更多中小线城市受限于人口、经济等基本面，本轮LPR政策的实际效果可能相对有限。

张波提及，广州、厦门等地在LPR下调前逆势上调房贷利率下限，避免利率跌破3%的心理防线，并稳定和公积金利差，维持银行净息差稳定。当前LPR已处于历史低位，未来进一步下调的可能性依然较大，但实际的空间将更为有限。