界面新闻记者 |
房地产行业已进入深度重构期，当央国企们正大举投资拿地时，不少民营房企还在艰难自救。行业“止跌回稳”，民营房企也要活下去、站起来。
昔日的千亿民营房企旭辉控股（0884.HK）就正站在“活下去”的关键节点。
68亿美元境外债务重组进入投票冲刺期。若方案通过，公司信用债规模将腰斩至300亿元以内，债务久期拉长至9-10年，利率降至3%以下，直接为企业“减重”超300亿元。
在5月12日举行的境外债重组方案说明会上，董事局主席林中称，旭辉能够活下来有一个前提、四个支柱和一个基石。“一个前提是完成境内外信用债重组。”
从2022年11月出险到现在，旭辉经历了长达900天的“自救”之路。目前，其境外债重组方案已获得近90%债权人支持，超过75%的法定门槛。
根据香港高等法院批准的时间表，债权人投票将于5月26日下午5点截止，5月28日完成法律文件提交，最终结果预计在6月3日债权人会议上揭晓。
这一次，林中不仅拿出了极有诚意的方案，也向债权人和投资者致歉。
林中表示，“我作为企业掌舵者，过去在规模扩张中未能把控好风险，让企业陷入困境，更让信任我们的伙伴承受压力，在此我代表董事会向各位债权人致以诚挚的歉意。”
“行业危机的洗礼促使我们深刻反思过去的模式、理念、风控。经营策略上颠覆过去的认知，建立更严格财务红线体系，强化周期应对能力，保障公司未来三十年跨周期发展。”
此次旭辉境外债重组涉及68亿美元债务（约合490亿元人民币），含本金约44.9亿美元的12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元的13笔境外贷款。
这是旭辉推出的第三版境外债重组方案，这版方案的推出，也是“林中亲自谈的结果”。据旭辉内部人士透露，自旭辉出险后，林中就频繁往返上海、香港两地，持续与金融机构、债权人代表商谈、沟通，加快推动境外债务重组方案达成。
在说明会上，旭辉控股境外重组负责人朱皋鸣介绍，重组方案针对不同债权人的风险偏好与资金安排需求，遵循“短端削债、中端转股、长端保本降息”框架，提供三大方向五大类选择。新票据或贷款利率低至1.00%-2.75%，最长期限可延长至9年。
具体而言，短端削债方面，选项1A/1B将32%旧债转为零息新债或贷款，2-3年到期还本，基准日后12个月公司可75折提前偿还剩余本金40%。
现金+转股方面，选项2A/2B债权人共享3500万美元现金，2A是90%旧债转4年期强制可转债；2B则是60%转可转债、30%转4.5年期票据。
长端保本方面，选项3为债券债权人保本方案，与选项5共享500万美元前置本金，剩余转长期票据；选项4A/4B将50%旧债转新债或贷款；选项5A/5B为贷款债权人保本选项，与选项3共享本金且贷款条款一致。
旭辉控股CFO杨欣也指出，目前房企债务重组中，境外债重组主流方式是“债转股”，境内债是“以资抵债”。他建议债权人能优先考虑债转股，原因是股票流动性优于有息债务且具有价值想象空间，转股既可优化资本结构，又赋予债权人灵活退出通道及未来增值机会。
朱皋鸣表示，重组目前已进入最关键阶段，公司已在5月7日公告“计划安排通知”，各位已经可以开始投票。
值得一提的是，旭辉在境外方案获得关键进展的同时，境内已于2024年末至2025年初完成中票及CMBS重组，现全力推进百亿公司债整体重组，确保境内外方案逻辑一致。
林中预估，旭辉后续将历经五个阶段：通过债务重组修复资产负债表、逐步修复信用、经营留存一定资金后在安全边际内审慎拓展、新发展模型下恢复盈利、恢复分红。
而对于业内关心的，债务重组后旭辉如何彻底“站起来”，林中直言，首先，未来发展的模式上，坚决摒弃“三高”模式，转向“低负债、轻资产、高质量”发展路径，重点构建高质量发展模式。
其次，未来旭辉将聚焦三大核心业务板块：稳定的收租业务，旭辉持有京沪、成都等一二线城市460亿元优质商业资产，2024年租金达到18亿元，通过运营提升保持稳定增长。
还要高度聚焦自营开发业务收缩深耕少数核心城市，精准把握城市分化中的结构性机遇；同时，会重点大力发展房地产资管业务，积极转型，向铁狮门、黑石方向发展。
转型决心坚定，林中相信，“民企如劲草，旭辉团队斗志未减，我对旭辉的长期发展前景充满信心，也坚定看好公司股票的投资价值。”
今年以来，房企债务重组和企业重整的进展明显加速，多家房企债务重组方案成功获批。
比如2025年1月，融创十笔境内债务重组方案获批准，成为首家完成境内债二次重组的房企。3月13日，世茂集团的境外债务重组计划获得香港法院批准；3月27日，远洋集团宣布境外债务各项重组条件均已获达成，即日起正式生效。
此次旭辉能否顺利“上岸”也深受行业关注。若此次重组顺利落地，不仅会推动市场对头部民营房企的信心重建，也将为仍在“自救”挣扎的其他民营房企提供宝贵的经验与借鉴。
6月3日，待债权人会议结果揭晓后，旭辉能否真正“站起来”，答案将明了。