河南信阳拟发文严控预售许可条件：新出让土地开发的商品房一律现房销售具体怎么回事

蒋立冬 AI 图

据河南省信阳市住房和城乡建设局官网5月6日消息，为贯彻落实国家、省房地产相关政策，持续推动房地产市场止跌回稳，抓好房地产市场化风险、去库存、控增量工作，信阳市住房和城乡建设局根据房地产市场运行情况，起草了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，并将该工作措施面向社会公示，公开征集意见。公示时间为2025年5月6日至2025年5月15日。

工作措施包括严控预售许可条件、严格预售资金缴存、规范预售资金使用、严格实行项目开发公司制、合理把握工程进度、准确界定新出让土地等六个方面。

严控预售许可条件方面，按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。

文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。

严格预售资金缴存方面，商品房预售资金（即购房款）存入监管账户设置为网签备案前置环节。开发企业按规定在商品房买卖合同、个人住房贷款合同中注明监管账户账号为首付款、按揭贷款等到账账号，确保专户专存。不按规定缴存的，锁定开发企业商品房网签备案功能。商业银行和公积金管理机构要将贷款直接发放至监管账户，未直接发放的负责追回，无法追回的承担赔偿责任。

规范预售资金使用方面，监管账户中重点监管资金专项用于开发项目工程建设费用，严格按照建设进度拨付节点及合同约定，经审批由监管账户直接拨付至项目施工单位、材料设备供应等单位账户，确保专款专用；属于一般监管资金的，可由开发企业提取和使用。

严格实行项目开发公司制方面，项目开发公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，开发公司需具备与项目匹配的自有资金，禁止“空手套白狼”；禁止超资质等级开发项目。

合理把握工程进度方面，以“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”为进度申报预售许可的，开发企业需提供现场施工图片、工程款发票及银行资金拨付凭证；以“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”为进度申报预售许可的，开发企业需提供施工现场图片。

此外，准确界定新出让土地，新出让土地的时间，以土地出让合同签订日期为准。

在此之前，海南、辽宁营口等地均提及对新挂牌土地、已供地未办施工许可项目全部现房销售。此外，根据中指研究院不完全监测，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策。其中，合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。例如，合肥在土地出让环节对部分地块提出现房销售要求；郑州也选取了一些重点区域项目开展试点工作。

除了直接试点外，多地还出台了一系列配套支持政策。例如，赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，缓解开发商资金压力；九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，刺激购房需求；山东多地则提高购买现房的公积金贷款额度，降低购房者购房成本。

从市场的角度来看，业内人士建议优先在库存大的城市或区域试点推进“现房销售”，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，逐渐由期房销售向现房销售制度转型。

从数据上来看，现房销售在市场中的占比正逐步提升。根据国家统计局披露的数据，2024年，我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%。而在过往的2020年至2023年的四年间，现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5%。